С 1 января 2024 года сдавать апартаменты, квартиры и иное жилье в Турции туристам без лицензирования и ряда других условий у владельцев такого жилья не получится, а субаренда будет запрещена. За нарушения предусмотрены большие штрафы. Выяснили, как это отразится на туристах. Эксперты прогнозируют рост цен на арендованное жилье и «ценовые войны» хозяев квартир с отелями 1-2*.
Турецкий парламент принял первую часть нового закона об аренде туристического жилья. Новый закон подробно расписывает процедуры сдачи жилья туристам и ответственность его владельцев. Закон – анонсированный еще летом «ответ» турецкого турбизнеса на рост популярности арендованных квартир у иностранных туристов.
Так, по подсчетам Каана Кавалоглу, президента Средиземноморской ассоциации туроператоров и отельеров (AKTOB), в этом году на Анталийском побережье 19% всех туристов проживали не в отелях, а именно в арендованных квартирах, апартаментах, виллах и пр. По его словам, пик аренды туристами жилья в Турции на Airbnb и аналогичных платформах пришелся именно на 2023 год, что серьезно отразилось на количестве размещений в отелях.
«Местные и иностранные туристы, предпочитающие Анталью для летних каникул, поехали в жилье, арендуемые через Airbnb и аналогичные платформы, чтобы снизить стоимость отпуска. Количество ночевок в Анталье в этом сезоне увеличилось на 23%, но отели не заполнены. Даже туристы, которых мы считаем высокодоходной группой, и которые предпочитают виллы в отелях, теперь арендуют частные виллы. Это, в свою очередь, серьезно повлияло на отели выше среднего сегмента», – сказал он.
«Существует недобросовестная конкуренция. Безусловно, турист может предпочесть аренду частных квартир и домов. Мы не против этого. Но должен быть надзор. Те, кто это делает, должны пройти через то, что прошли мы, отельеры. Пусть платит налоги, проводит аудит, и мы будем честно конкурировать с ними», – сказал он.
Турбизнес Турции сумел в итоге провести через парламент новый закон, который и усложнит для владельцев квартир их сдачу туристам, и заставит их платить налоги.
ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ДОМОВЛАДЕЛЬЦАМ В ТУРЦИИ СДАТЬ КВАРТИРУ ТУРИСТАМ БУДЕТ НЕПРОСТО
Согласно одобренным положениям закона, который должен будет вступить в силу с 1 января 2024 года, бизнес по сдаче квартир и апартаментов в аренду туристам будет существенно усложнен и обставлен рядом требований. При этом закон не касается единовременной аренды жилья сроком более 100 дней, но все что меньше – подпадает под его условия.
Чтобы жилье можно было сдавать в аренду в туристических целях, владельцу помещения необходимо получить через префектуру у чиновников Министерства культуры и туризма соответствующее разрешение (лицензию) до заключения договора аренды. Лицензия будет платной, размер платы определит министерство.
При этом при подаче заявления на получение лицензии в ряде случаев необходимо будет представить протокол с подписями собственников квартир в здании (секции сите, где расположена квартира): что они согласны на то, чтобы данная квартира могла передаваться в краткосрочную туристическую аренду. Если квартир несколько, могут потребоваться подписи всех 100% жильцов, если меньше трех, может быть достаточно 25%. Также разрешение на сдачу в аренду квартир может быть получено не самим собственником-индивидуалом, а тем, кому принадлежит здание, например, девелопером.
Договоры аренды владельцы помещений смогут заключать и через туристические агентства группы А, сертифицированные в соответствии с Законом об Ассоциации туристических агентств, т.е., по сути, передать им (с уплатой комиссии) право сдавать жилье в краткосрочное пользование туристам по своему усмотрению.
Всем арендаторам туристического жилья (то есть его временным пользователям) будет запрещено сдавать его в аренду другим физическим лицам от своего имени и заключать с ними договора. То есть любая субаренда физлицам будет запрещена.
Помимо всего прочего, с 1 января 2024 года, любую квартиру или апартаменты, или виллу, которую сдают в аренду туристам, необходимо будет маркировать. Собственник или оператор должен будет заказать в министерстве и установить на входе табличку (вывеску), напоминающую о том, что это помещение – туристическое жилье.
ВЫПОЛНЕНИЕ УСЛОВИЙ НОВОГО ЗАКОНА БУДУТ ПРОВЕРЯТЬ, А ВЛАДЕЛЬЦЕВ В СЛУЧАЕ НАРУШЕНИЙ – СУРОВО ШТРАФОВАТЬ
Закон предусматривает, что до 1 января 2024 года (срок вступления в силу), все, кто занимается сейчас сдачей жилья для туристов, должны будут обратиться в министерство культуры и туризма и получить лицензию в течение одного месяца (до 1 февраля). Процедуры выдачи разрешительных документов должны длиться не более чем 3 месяца с даты подачи заявки.
Те домовладельцы, чьи заявки не будут приняты, не смогут далее легально сдавать в аренду жилье туристам. Но при этом все права существующих арендаторов (пользователей) этих резиденций по ранее заключенным договорам будут действовать до истечения срока действия этих договоров. То есть угрозы выселения туристов из-за неполучения хозяином жилья лицензии не будет.
За невыполнение положений закона предусмотрены штрафы. Суммы в лирах для простоты восприятия умножайте сразу на 3,5, чтобы перевести в рубли.
Те, кто сдает в аренду жилье, арендованное для туристических целей, без лицензии (разрешения), будут оштрафованы на 100 тыс. лир за каждое сдаваемое ими помещение, и им будет предоставлен 15-дневный срок для начала легальной деятельности с получением разрешения.
По истечении этого периода тех, кто все же продолжит сдавать жилье туристам без лицензии, оштрафуют уже на 500 тыс. лир, и им снова будет предоставлен 15-дневный срок для начала легальной деятельности. Если и это не будет выполнено, штраф составит уже миллион лир.
За каждый договор о сдаче в субаренду квартиры или другого жилого помещения, арендованного у владельца разрешительного документа, третьим лицам – будет наложен административный штраф в размере 100 тысяч лир.
Есть и заградительные штрафы против уловок с долгосрочной арендой. Например, штраф в миллион лир выпишут тем, кто сдает одно и то же жилье более 4 раз в течение года с даты первого договора, несмотря на то, что каждый раз он заключает договор аренды со сроком якобы более 100 дней.
За отсутствие вывески о том, что квартира или иной жилой объект сдается туристам – штраф в размере 100 тысяч лир, нарушение необходимо устранить в течение 15 дней. Если этого опять не сделано – 500 тыс. лир.
Есть штрафы и в отношении сайтов-посредников, которые размещают объявления об аренде туристического жилья (новым законом вносятся изменения в Законе о регулировании электронной торговли).
Владельцы приложений или сайтов-посредников, которые размещают объявления о сдаче и рекламируют нелицензированное туристическое жилье, и не удаляют такой контент в течение 24 часов, несмотря на предупреждение министерства культуры и туризма, будут оштрафованы на 100 тысяч лир за каждое объявление о сдаче нелицензированной квартиры туристам.
Может быть также принято решение об удалении или блокировании доступа к контенту в отношении публикации, части, раздела сайта, в котором имело место нарушение, и это решение будет отправлено в Ассоциацию интернет-провайдеров для исполнения блокировки.
Если владелец квартиры не уплатит определенную сумму за занятие туристической деятельностью (в соответствии с Законом об Агентстве по продвижению и развитию туризма Турции), или если такой документ не будет представлен в ходе проверок, будет наложен административный штраф в размере 50 тысяч лир.
Административный штраф составит 100 тысяч лир в случае, если владелец жилья, арендуемого в туристических целях, вводит в заблуждение пользователя с помощью сообщений, рекламы, баннеров, брошюр, социальных сетей, веб-страниц. Например, искажает данные о реальных местоположении, характере и физических характеристиках жилья, или же в случае невыполнения обещанных условий, например, если жилье, арендуемое в туристических целях, будет выделено пользователю менее чем на срок, указанный в договоре.
Если жилье, арендованное для туристических целей, не будет передано туристу в пользование в соответствии с договором, на владельца будет наложен административный штраф в размере 100 тысяч лир, а в случае невозврата авансового платежа, полученного в течение 15 дней за аренду квартиры, которой турист не воспользовался – еще 200 тыс. лир.
Контролирующими функциями и функциями проверок наделяются сотрудники министерства культуры и туризма Турции и сотрудники префектур.
Закон специально указывает, что права пользователей жилья, у владельца которого по результатам проверок будет отозвано разрешение, будут действовать до окончания срока действия договора – их никто не выселит.
ЧЕМ ВСЕ ЭТО ГРОЗИТ ТУРИСТАМ И СОБСТВЕННИКАМ ЖИЛЬЯ
Эксперты из турецкого бизнеса, с которыми поговорила редакция «Вестника АТОР», подчеркивают: закон не направлен против туристов, наоборот, его права с новым законом больше защищены. Но так как своей целью закон имеет обеление сегмента «серой» аренды квартир через разного рода сайты и приложения-посредники (типа AirBnb, форумы, сайты и пр.), то аренда жилья для туристов в Турции неизбежно подорожает.
По подсчетам турецких экспертов, расходы на лицензию, вывески, сбор документов, плату за занятие туристической деятельностью вместе с налогами на такой бизнес составят внушительную часть от «чистой» платы за аренду. Разумеется, конкретные значения зависят от множества факторов – местоположения апартаментов, виллы или квартиры, типа жилья, количества сдаваемых квартир в здании, метража, характера ремонта и пр.
«Мы прогнозируем, что в среднем по рынку расценки на туристическую аренду квартир и иных жилых помещений в Турции со следующего года возрастут в среднем на 30-35%. В том числе и потому, что сократится количество открытых предложений: для многих владельцев квартир, особенно иностранцев, которые купили жилье в целях его сдачи в Турции своим соотечественникам, такой бизнес станет или рискованным, или, если они решатся его обелить, – менее выгодным и связанным с множеством формальностей», – говорит один из представителей отельной отрасли Турции.
Вероятен и спад интереса к инвестиционному жилью в Турции. Не секрет, что многие иностранцы (в том числе россияне) покупали его как раз для сдачи в аренду туристам и получения доходов. Теперь это станет сложнее (особенно если сам владелец квартиры в Турции постоянно не проживает) и менее прибыльно.
Часть из таких иностранцев, вероятно, действительно обелит свой бизнес, делая все по правилам. Часть прекратит сдачу жилья, а еще одна часть уйдет в глухую тень, выйдя из сектора открытых предложений (например, начнет сдавать квартиры строго знакомым, через мессенджеры, конспирируясь, не размещая их на онлайн-платформах и сайтах). Но это риск (большие штрафы) и цены даже в этой части рынка все равно повысятся.
Опрошенные эксперты также полагают, что из-за влияния этих двух факторов (возросших расходов и рисков собственников квартир и апартаментов и сокращения числа открытых предложений на рынке) между владельцами лицензированного жилья и отелями 1-2* (иногда и 3*) может начаться острая конкуренция за туристов.
«Конечно, даже лицензированные квартиры всегда будут дешевле отелей 4-5*. Но это разные типы отдыха, тут нет конкуренции. Тем не менее, не исключено, что в сезоне 2024 года мы все же увидим ценовые войны, так как с новым законом лицензированное туристическое жилье становится прямым ценовым конкурентом отелям в низком сегменте и хостелам», – заключает еще один представитель турецкого турбизнеса, с которым поговорила редакция.
Редакция «Вестника АТОР»
Фото: piqsels.com
